任意売却

目次

  1. 競売とは
    1. 任意売却とは
      1. 任意売却のメリット
        1. 任意売却の費用と流れ
          1. 任意売却の注意点
            1. 士業の皆様へ

              住宅ローンの滞納・返済でお悩みの方へ

              長期に渡る住宅ローンの返済。返済期間中に様々な環境の変化（離職、病気、離婚など）によりローンの支払いができなくなる可能性もあります。そのような場合でも正しい知識と素早い行動で、自宅を売却する事無く、対処できることもあります。
              とにかく早めの対処が重要ですので、まずはご相談ください。

              例えばこんなお悩みの方に

              • check_box住宅ローンの返済が苦しくなってきた。
              • check_box任意売却で今の住まいを高くスムーズに売却し新生活をスタートさせたい。
              • check_box住宅ローンの支払いを滞納してしまった。
              • check_box裁判所から執行官が来てしまった。
              • check_box差し押さえの準備が進行している。
              • check_boxオーバーローンのため、不動産売却ができない
              例えばこんなお悩みの方に

              競売・任意売却とは

              競売（けいばい又はきょうばい）とは

              競売（けいばい又はきょうばい）とは
              競売とは、売主が価格を確定せずに商品を売り出し、これに対して購入したい人がそれぞれに希望価格を申し出る販売方法でオークションともいいます。最終的に売主は、販売期間内に最高価格を申し出た人と売買をします。価格については売り出し時に、「これより低い価格では販売しないという」最低価格を提示することはあります。

              ご自宅購入から競売になる流れ

              Step 融資（住宅ローン）
              Step 返済が滞納
              Step 競売申し立て
              ②の返済の滞納期から数か月以内に手続きが行われるのが一般的です。
              Step 住宅の差し押さえ

              競売回避を行うには

              売却が実施されて売却代金が納付されるまで、つまり、開札期日の前日までは競売取り下げの手続きができます。この期日までに金融機関が申し立てを取り下げてくれれば競売を回避できますが、取り下げには債権者が作成する取下書を執行裁判所窓口に提出する事が必要であり、取り下げるのは簡単ではありません。競売を回避したいのであれば、金融機関が競売の申し立てをする必要がございます。
              当センターでは様々なサービスでお客様のサポートを行わせていただきます。

              競売回避の一例：リースバック

              ご自宅を一度売却し、新しい所有者から賃貸するという形でそのまま住み続けるということです。尚、今後の生活状況次第によって再度ご自宅を買い戻すことも可能です。
              ※買受人が見つけられない場合等、適用できない場合があります。

              • 買主を探す

                01
                買主候補 自社 ／ 提携先企業 ／ 不動産会社 ／ 個人投資家

              • 賃貸借契約

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                契約条件の一例 契約期間2年 ／ 表面利回りで10〜15％相当の家賃 ※契約期間満了時に契約更新が可能か確認しましょう。

              • 契約期間満了!!

                03
                「買い戻し」という方法もあります！ 親族等の協力者がいれば、その方の名義で買い戻しも可能です。 買戻額=売却額×110〜130％前後

              • 契約終了

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                諸条件により契約更新ができずに、さらに買い戻しが成立しない場合には賃貸借契約は終了となります。 状況によっては明け渡しが必要です。

              任意売却とは

              任意売却とは
              任意売却とは、専門家が債権者（お金を貸した側）と債務者（お金を借りた側）の間に入って調整を行い、
              債権者の合意を得ることで、不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる、とても合理的な不動産取引です。
              住宅ローンを借りた時、不動産には抵当権という権利（借金の担保になっているという権利）がつきます。
              通常は残債（残っている借り入れ額）の返済を、売却と同時にしなければならず売却代金が残債を下回るときには、不足分を手持ちから出さないと売ることができません。では不足分を補うお金もなく月々の支払いも困難になってきたらどうなるのでしょう？
              債権者は裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する“競売手続き”を行います。
              競売だと近所に知られたり、強制退去を命じられたりと全く融通は利かず残った残債を抱えて家を追い出されることになります。
              そうなる前に債権者と交渉し、残ってしまう残債も無理のない返済計画を立てられる解決策が「任意売却」なのです。

              任意売却を行うには

              まずは当センターにご連絡下さい。
              現状把握のため、当センターにて聞き取りを行い、速やかに任意売却に着手します。
              尚、多くの方が心配されている「債権者（借入先の銀行など）」との交渉など以下の手続きは、当センターが無料にて行っております。
              • check_box債権者（金融機関など）への連絡・交渉
              • check_box不動産価格調査（査定）
              • check_box販売活動（不動産業者と連携）
              • check_box債権者と引っ越し費用の捻出等、諸条件の調整及び交渉（債権者が複数の場合も含む）
              • check_box破産手続きの相談（初回無料。サポートメンバーの司法書士などが対応。）

              任意売却と競売とリースバックの比較

              任意売却 競売 リースバック
              売却価格 任意売却は市場相場に近い価格での売却が可能。 市場相場よりもかなり安い金額で強制的に売却される可能性が高い。 リースバックによる買取価格は、市場価格の6～8割程度となるケースが多い。
              引っ越し 交渉で承諾を得られれば、引っ越しスケジュールなどの調整が可能。 強制的に売却され、即退去となる可能性がある。 不動産を売却後は、賃貸の形でそのまま住み続けることが可能。
              プライバシー 周囲に知られることなく売却を進めることが可能。 強制的に売却され、即退去となる可能性がある。 そのまま住み続けることが可能なので、周囲に知られることがない。
              将来の生活 新生活の準備資金も確保が可能。生活再建の目処を立てやすい。 生活再建の目処を立てるだけの、金銭的・精神的な余裕を生むことは難しい。 今まで通り住み続けることが可能なため、生活が大きく変わらない。再購入も可能。

              任意売却のメリット

              • 01仲介と同じように家を売れる

                仲介と任意売却で家を売るのにさほど差はありません。市場相場と同様の価格で販売できるので、家が売却できればその分住宅ローンの返済額も減らせます。

              • 02手数料を売却額から出せる

                家は売却するにも仲介手数料や税金など費用が発生します。競売などで強制的に家を売却されてしまうと手数料は自己資金で支払わなくてはなりませんが、任意売却なら売却額の中から差し引くことが可能 です。

              • 03残債を分割返済できる

                通常家を売却する際、残債は自己資金を補填するなどして金融機関に一括返済をしなくてはなりません。しかし、残債ができてしまっても、家を売却後に月々の分割返済が可能です。

              任意売却の費用

              お客様のご負担金は0円です。

              不動産を売却した際には、国土交通省の定める報酬規定に基づき仲介手数料として物件価格の3％＋6万円＋消費税を売主様から頂くのが通常です。 当センターが行っている任意売却では、この仲介手数料は、債務者（ご依頼者）に請求することはありません。

              任意売却の引越し代

              多くのご相談者から

              「引越し代は貰えるのでしょうか？」

              と質問されます。様々なご事情でローンの返済が滞ったのですから当然と言えば当然かもしれません。しかし、引越し代は必ず貰える訳ではないとお考えください。
              以前は100万円近い引越し代を出す債権者もありましたが、最近では、住宅金融支援機構が破産の場合20万円程度の負担を除き全く出さなくなり、その他の金融機関・保証会社やサービサーも引越し代に関して厳しい対応となっています。

              【理由として金融機関等は以下の通りとご回答頂いております】

              • check_box住宅ローンを払っていないのだから、引越し代は自分で用意するのは当然
              • check_box場合によって引越し代を出したり、出さなかったりという行為は公正さに欠く為
              よって、引越し代は債権者の好意とお考えください。しかし当センターでは債権者に根気よくお願いをし、多くの場合引越し代の捻出に成功しています。
              引越し代が捻出できるか否かは任意売却の着手の時期が早ければ早いほど可能性は高くなります。
              その為にも当センターへ早い時期のご相談をお願いします。

              任意売却の流れ

              • 電話・メールでの 相談

                電話・メールでの 相談

                裁判所から通知が届いている方は、すぐにお電話ください。
              • 面談（無料）

                面談（無料）

                あなたのご家族の方のご意見を最優先にし的確な解決方法を見つけます。
              • 金融機関との交渉

                金融機関との交渉

                債権者とのお話合いは全て専門家が行います。税金についてもお任せください。
              • ご自宅の査定

                ご自宅の査定

                ご自宅の査定を販売活動の準備として行います。
              • 販売活動

                販売活動

                買主を見つけるための売却活動を行います。 ※住み続ける事を希望される場合は、その為の場合の説明活動に入ります。
              • 契約手続き

                契約手続き

                契約に必要な資料等は不動産の専門家が担当します。
              • 金融機関との 打ち合わせ

                金融機関との 打ち合わせ

                当センターまたは当センター紹介の不動産業者が買主となり、売買契約を結びます。現金決済ですのですぐに現金がお手元に入ります！
              • 競売取下げ

                競売取下げ

                競売の取り下げ前の重要な打ち合わせです。書類作成を含めすべての対応を代行します。
              • 完了

                完了

                新生活のスタートです。

              任意売却を行うにあたっての注意ポイント

              最近は任意売却を勧める不動産業者がご自宅に直接訪問されている場合も多くあります。
              その多くの不動産業者の方は、誠実、迅速に任意売却のお手伝いをされると思いますので、直接ご依頼されても全く問題ないと思います。
              但し、まれに不動産業の免許をもたないにもかかわらず、任意売却のように知識と能力が必要な業務を行おうとする方もおります。
              そのような方にご依頼をしてしまうと知識、能力ともに乏しいため、本来であれば引越し代も捻出できるようなケースにおいても、失敗してしまうケースもよくあります。
              対応中に、「とにかく売らなければダメです」などの言葉を連呼するようであればお気をつけください。

              【以下のことをご自宅へ訪問してくる方へご確認ください】

              • check_boxそもそも新潟県に届け出をしてある宅建（たっけん）業者かどうか
              • check_box訪問者（担当者）が「宅地建物取引主任者」（国家資格）の有資格者かどうか
              • check_box上記以外にも「住宅ローンアドバイザー」「FP」などの資格をもっているか
              特に上記の▪に関しては確実に確認してください。不動産の売買を行う以上必ず必要な事項となります。確認した際の担当者の返答がうやむやだったり、資格を保持していないのであればその業者へ依頼することはお勧めできません。
              現在、任意売却をご依頼中で、不満や不安のある方はお気軽に当センターへご相談ください。
              当センターでは、宅地建物取引主任者の有資格者、任意売却エージェントの有資格者などをはじめ、多くの実績を残しているスタッフにて対応させて頂きます。